Abogada Dña. Xiana Fernández Sarmiento,
El pasado 6 de junio entró en vigor la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas (Ley 4/2013, de 4 de junio), y con ésta entrada, me presento en el blog de Vía Sancionadora, para puntualizar las novedades publicadas el 5 de junio de 2013 en el BOE.
Esta Ley reforma la ya conocida Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos (LAU), por las incesantes modificaciones a las que ha venido sometida en estos años.
El objetivo de esta reforma es la flexibilización del mercado del alquiler para lograr su dinamización, equilibrando entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores.
Las novedades más destacables, que se introducen con referencia a la Ley de Arrendamientos Urbanos, vigente hasta el momento, son las siguientes:
1º Se refuerza la libertad de pactos, dando prioridad a la voluntad de las partes.
2º Se reduce la duración mínima obligatoria, a voluntad del arrendatario, de cinco a tres años y la prórroga de tres a uno.
3º Se permite que el arrendatario desista del arrendamiento, a partir del sexto mes, debiendo comunicarlo al arrendador con una antelación mínima de treinta días. En La Ley anterior era de obligado cumplimiento la primera anualidad.
4º El arrendador puede recuperar el inmueble para destinarlo a su vivienda, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, aunque no se hubiese estipulado así en el contrato, con la anterior Ley era requisito indispensable que se hiciese constar en el contrato de forma expresa.
5º En caso de fallecimiento del arrendatario, puede pactarse que no haya derecho a subrogación si la duración del contrato inicial es superior a tres años, con la antigua ley cinco.
6º La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho a elevar la renta anual con un tope máximo del 20% de la renta vigente en ese momento
7º Podrá acordarse que durante un plazo determinado, la obligación de pago de la renta se reemplace por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en las condiciones pactadas. Al finalizar el contrato no podrá pedir el arrendatario compensación adicional por el coste de las obras realizadas.
8º Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes, en defecto de pacto expreso se hará de conformidad al IPC. La ley antigua sólo permitía actualizar la Ley de conformidad al IPC
9º Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en la ley.
10º El comprador de una vivienda arrendada estará obligado a mantener el contrato de alquiler siempre y cuando este se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la fecha de compra. Si no está registrado, el inquilino solo podrá permanecer en la vivienda 3 meses desde la comunicación de la adquisición de esta por parte del comprador.
11º En cuanto al incumplimiento del contrato de arrendamiento se agilizan los plazos y los procedimientos judiciales para recuperar la vivienda en caso de impago y se habilita un plazo de diez días para que el arrendatario pague la deuda pendiente.
12º Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Tendrán acceso a la información obrante en el mismo, los propietarios de inmuebles que deseen suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean personas físicas o jurídicas.
13º Se excluye la Aplicación de la LAU en los arrendamientos turísticos.
14º Esta Ley se aplicará a los arrendamientos concertados después de su entrada en vigor, si bien las partes de un arrendamiento preexistente podrán “adaptarse voluntariamente” a la nueva normativa.
Estas son algunas de las novedades que ha traído la nueva Ley, de las que me temo que su aplicación conllevará a más conflictos y complicaciones, que ventajas o beneficios, el tiempo me dará o quitará la razón…
Un saludo.
Xiana Fernández Sarmiento
Abogada
El procedimiento es nuestro.
